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澳门金沙属于哪个岛_蓝光2019:空降高管保华东C位 多处光景待"换"
热度:1191 时间:2020-01-07 09:26:37
在蓝光发展筹措2020年的“三十周岁庆”前夕,它第一次在集团总裁这样的重要位置,用了“空降”。除了人事上的总裁变换,2019年一部分蓝光员工换到了上海办公、蓝光嘉宝换了一个新台阶、业务继续变换布局结构...从人观事,从事观势,与风财讯一起观察2019年蓝光之“换”。观人:老去新来 用人求道张巧龙的此番变动,很多人会想到2017年,从蓝光发展总裁位置卸任,4个月内即离职的张志成。不过熟悉蓝光的人,可

澳门金沙属于哪个岛_蓝光2019:空降高管保华东C位 多处光景待

澳门金沙属于哪个岛,撰文|王婷婷 出品|风财讯

距离2020年还有11天,张巧龙把蓝光发展总裁的椅子,推了出来,只坐副董事长的位子,工作重心集中于董事会层面的工作。用圈内议论的说法,从“台前”到了“幕后”。

同一天,“外来人”迟峰接下了总裁的交椅。

在蓝光发展筹措2020年的“三十周岁庆”前夕,它第一次在集团总裁这样的重要位置,用了“空降”。

除了人事上的总裁变换,2019年一部分蓝光员工换到了上海办公(设立第二总部)、蓝光嘉宝换了一个新台阶(成功分拆上市)、业务继续变换布局结构...

从人观事,从事观势,与风财讯一起观察2019年蓝光之“换”。

观人:老去新来 用人求道

张巧龙的此番变动,很多人会想到2017年,从蓝光发展总裁位置卸任(只任集团副董事长),4个月内即离职的张志成。

2002年被从成都市青白江房管局引入蓝光的张志成,从嘉宝的副总裁、总裁、董事长,做到蓝光发展的副董事长、总裁,他经历了蓝光由商入宅、512困境、冲出四川、借壳上市等几乎所有重要的里程。

不过熟悉蓝光的人,可能会想到更多人。

和杨铿从小玩到大的蒲鸿,在25岁时被从国企车间 “拉下海”,加入成立1年的兰光汽配厂,担任龙泉驿洪河乡铸造分厂的厂长。在和蓝光结缘的第25年,蒲鸿2016年离开蓝光发展董事会,在后续的不断调整中,目前担任蓝光旗下迪康和炫锦的董事;

2002年以蓝光和骏董事长身份,参与”阳光第一拍“的王跃宏,目前担任北京和骏置业的法人和总经理。当年王跃宏手持77号牌,拿下蓝光第一宗宅地的瞬间,依然被视为蓝光打开竞拍拿地阀门的历史时刻;

2007年进入蓝光的原高级副总裁吕正刚,已从集团董事会卸任,目前在蓝光旗下投资和管理公司任总经理;

在蓝光从2005年的法务部主任做起,老臣任东川在2015年将蓝光发展常务副总裁位子交接给张亦农,之后不久渐渐从地产淡出,转去了生物医药,掌舵蓝光英诺和迪康药业。

曾经的”接任者“张亦农,在两年后就离开了蓝光,和他一样从外引进的职业经理人魏开忠、何剑标、郭勇等,也陆续从蓝光发展和蓝光地产总裁级职位上卸任。

有资深的四川地产圈人士向风财讯感叹,在2008年传蓝光破产的时候,有流失过一些司龄十多年的老员工和不少高级管理人。但现在的蓝光不可同日而语。

“只不过,老臣或离开或从一线下来、新人来来去去,急切想改变局面、想打开局限的心思,不言而喻。而今如政如商如人,都有许多新的形势,需要攻防。”

但就讨论“打开局限”,其实蓝光在2007年筹备拿下重庆的十里蓝山项目时,就已经心之所向。

毕竟那一年,隔壁重庆的老大,龙湖已经成为西南第一家百亿房企,并且借道北京提前一步启动了全国化。

(蓝光重庆首个项目)

据说在2003年蓝光启用新总部大厦的时候,杨铿就倡导在工作场合使用普通话,为全国化的公司构建工作环境。因为当时的蓝光,绝大多数员工都是川人,讲的也是椒盐味“川普”。

如今已经走向全国的蓝光,总部大楼已经聚集了来自北上广深、中国台湾、中国香港、新加坡市等不同城市的员工。高级管理层也首次在集团首席执行官的位置,启用空降人才。

不过“嫡系部队”从未缺位。

在73年的迟峰身边,还有一位80后——蓝光发展联席总裁兼首席运营官余驰。蓝光集团内几个子集团、业务板块也仍有一些从蓝光成长起来的老员工,掌舵要位。

而新老之中、内外之间,从来不乏理念磨合、胜负竞争、利益较量,不过更重要的,还有老板的信任。这考验企业制度的贯彻,和领导者用人的决心。同样,蓝光也一直在试练这道考题。

观势:对赌三年 势在人为

蓝光的这次职位调整,其实还在小范围引起一波业内议论——张巧龙会走吗?

在张巧龙的微信签名处,“5年+5年+5年!可创人生之辉煌”,这位期待“15年”的老蓝光人,2006年加入蓝光,如今司龄已13年。

张志成离开蓝光,则是在他进入这家公司的第15年。

当然,这只是一个巧合。

2017年,张志成并未等到蓝光首次股权激励计划完成,便在年初离开了,当年对赌刚好如期达成。不过细心的人会发现,在2016年张志成就已经放弃了持有的1296股限制性股票,选择作废与回购注销。

和前人不同,在今年7月19日,蓝光发展股权激励的第一次高管行权,股票加权平均价为6.4元/股,包含张巧在龙在内的5位核心高管,行权价为6.84元/股,罕见得出现了倒挂行权,是对企业具备信心的表现。

并且张巧龙目前参与的“第二次股权激励计划”吸引力和成功率都不低。

该计划面对23名核心高管释放了11420万份股票期权,占到了蓝光总股本的6%左右,这个比例远超同业水平。股权解锁期为2018-2020年,在这三年内上市公司扣非净利润,须不低于22亿元、33亿元、50亿元。

(张巧龙)

风财讯留意到,蓝光发展2018年实现扣非后归母净利24.7亿,2019年前三季度这一数值为21.6 亿元。

据东方证券、华泰证券、西南证券等多家机构预计,蓝光发展今年和2020年归母净利润分别在33亿-35亿、51亿-53亿。由于近四年蓝光归母净利润和扣非净利润差值不超1亿,近两年扣非净利润达成指标或问题不大。

整体看今年前三季度的净利润(25.3亿元),达成了2018全年的水平(22.2亿元),尤其在中期,净利润率首次超过十个点,可结算利润还是充足的,近年企业沉心做这一指标有一定成效。

不过挑战同样不小,因为达成2020年的扣非净利,前提是蓝光发展在保持当前水平的基础上,该指标再提升至少50%。

并且在对赌达成的最后一年,蓝光规模在千亿门槛上依然是“徘徊之势”,估值也不高,peg仅0.14,2018年市盈率7.88,不及行业中值(12.37),2019年机构预测在5.05。

不过今年蓝光发展股价累计涨了38.82%,势头不差。

有树立信心的因素,也有影响信心的因素,刚设立了新总部的蓝光,迫切希望有一个更强势的新开始。在这个时间点上,高层的变动和核心高管的选择,将更加受到外界关注。

观务:华东新人 寻一把火

以2020年为节点倒推的3个财务年度里,蓝光为自己的发展,设置了一个加速器。实现这个业绩目标,股权激励只是手段,成果还是要靠一步一步经营出来。

在2019年亿翰智库的榜单上,蓝光发展1-11月的全口径销售金额960.3亿元,机构预测全年完成1100亿元目标应该没什么问题。

或许不用等到成绩单揭晓。2016-2018年蓝光发展在亿翰智库榜单上,销额分别是376亿元,738.4亿元和1170.6亿元,销售额增幅逐渐放缓。即使算上2019年,也并未出现明显提振。

为何销售提振不明显?较大规模的存量,存货变现降速,是二个关键原因。

源于前期三四线城市布局的影响,到2019年中期,蓝光的存货期末余额创了新高,为1123亿(占资产总额63.99%),在建及拟建项目总建面3858.75万平。

但期间公司去化能力减弱,及至2019三季度,蓝光的存货周转率0.20次,为历年最低(行业平均为0.35次)。

还有一个关键因素则是存货抵押。

大智慧数据显示,目前蓝光发展股权抵押融资84次,信托融资25次,频率有所增加。抵押物包含存货、固定资产、货币资金等,存货若被抵押则不能作为流动资产处理,继而成为受限部分资产。

2019年,主要为借款提供抵押担保,至年中蓝光的受限资产账面价值559.74亿元,占期末资产总额31.89%,占期末净资产170.67%。其中,受限存货的账面价值520亿,较2018年末增加了45亿。

因抵押的增加,2019年蓝光的公司担保也有增加,上半年合计的担保491.73亿,占年度净资产的303.52%,主要就是对内担保,为468.96亿。

所以存货处理好了是后劲,处理不好是压力。对于目前的蓝光来说,消化存货、快速变现、解锁资产,非常关键。

这靠运营力、靠布局,也靠资金运作能力的提升。

就布局而言,加码溢价和消化力更强的一二线城市是趋势。这也是蓝光的判断。

据媒体报道,张巧龙表示,蓝光发展在并购拿地上占比超过七成,更看重长三角、珠三角和京津冀的市场。

在2019年,蓝光外拓力度有所加大,尤其新拓了华南区域,开工量由0到98.58万㎡,贡献了71亿销额。

2019年销售贡献最大的是华东区域,199.48亿已超成都大本营,但华东区域前三季度的开工面积同比降低,是除成都外唯一减量的区域,且数值低于华中区域(后者同比增加了270%)。

(图片来源:蓝光发展2019年三季度简报)

刚站上c位的华东区域,如何能势颓?

继今年9月启用上海总部,12月20日长期在华润华东区域任职的迟峰正式加盟,蓝光加码华东、稳住势头的心意,表露无疑。

何况在“有钱”的上海,除了改变规模、改变布局,蓝光最想改变的还有资金环境。

毕竟到年中,蓝光2020年及以前到期的有息债务约234.54亿元(占总额 37.21%),对比期内232.09亿元的货币资金余额,有一定集中到期压力。

近年蓝光在净负债率、股权质押和永续债上也不少受到媒体质疑。但其实作为正在冲量生长的企业,高杠杆操作不罕见,况且永续债也不是所有企业都能拿到的。

比起负债量,更重要的是资金和债务的结构。可以看到,在2019年蓝光进一步加大了项目股权融资引入力度(合营联营公司增多),以及股权直接融资、发行直接债务融资等方式,来降低融资成本和负债规模。

而找到更多、更好的合作伙伴、金主和庄家,上海一定有更大的空间。

2019年的蓝光,格局有余、狼性不足。引入华润老将、借道华东市场,或许老板想用这一把打开全国主流身份的钥匙,给蓝光加一把火。

写在后面:

1992年,杨铿创办“成都兰光房屋开发公司”,进入房地产。1992年,张玉良正式下海,开始赚钱来投入上海的绿化。

17年后,当蓝光来到上海,成为绿地的“城友”。

时间的巧合、城市的巧合,不知道两家是否会感叹一下“行情的巧合”——如今主流地产圈的“四川帮”只有蓝光发展了,能排进前十的“上海帮”也只有绿地了。

但和蓝光不同,在如今的地产竞技场,绿地最大的敌人,除了“更大的对手”,还有更难琢磨的自己。

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